تاریخچه ی مجتمع های مسکونی



مقدمه

فهرست مطالب

-سابقه و تاریخچه مجتمع های مسکونی

-تعریف واحد همسایگی در مجتمع های مسکونی

-شناخت و بررسی مصادیق داخلی و خارجی

-شناخت و بررسی سایت

-ضوابط طراحی مجتمع های مسکونی

-کانسپت گروهی

تاریخچه ی مجتمع های مسکونی

از زمان ظهور اولیه انسان تا آغاز عصر نؤلتیک،وی هامنند سایر حیوانات میزیسته و از طریق جمع آوری غذاها ی طبیعی مانند انواع توت،میوه ریشه و دانه تغذیه میکرده  و سپس نیز به صید  سایر حیوانات و ماهی گیری  پرداخته است.واحد اجتماعی  وی خانواده بوده اما اجتماع وی الزاما متحرک بوده و برای دستیابی به منابع جدید غذا باید تغییر مکان میداده و به همراه خود متعلقات  ناچیزش را نیز از یک پناهگاه ناهنجار به دیگری منتقل میکرده است.تا حدود ۱۴۰۰۰۰ سال قبل از میلاد هنوز هیچ واحد پایدار فیزیکی وجود نداشته است.

بم  نزدیک  شدن  آخرین عصر  یخبندان انسان  آنقدر مجهز شده  بود  که خود و سایر عیوانات اهلی شده را  از مهلکه نجات داده و در غارها  پناه گیرد.در اینجاست که نخستین مساکن حقیقی را میبینیم.

انسان از همان ابتدا برای حفاضت خود از حیوانات و بلایای طبیعی احساس نیاز به یک سرپناه داشت،به تدریج به غارنشینی و سکونت درفضاهای سربسته روی آورد اما بعدها پی برد که آب میتواند عاملی برای تجمع باشد.

به همین دلیل درمجاورت رودها و آب ها اسکان کرد،از آنجا بود که تجمع در سکونتگاهها آغاز شد و به تدریج مردم به روستاها روی آوردند و با اشتغال به کشاورزی و دامداری در سکونتگاهها جای گرفتند.

بعدها که جمعیت افزایش پیدا کرد به شهرها روی آوردند و در خانه های تک واحدی و ویلایی اسکان یافتند.

با گذشت زمان و افزایش رو به رشد جمعیت و با توجه به محدودیت زمین خانه ها در ارتفاع توسعه پیدا کردند و آپارتمان ها شکل گرفتند.وبتدریج قرارگیری این آپارتمان ها در کنار یکدیگرمجتمع های مسکونی را به وجودآوردند.

  در سال هاي اخير، تقاضا براي سكونت در مجتمع هاي مسكوني بزرگ افزايش يافته است، سرعت اين افزايش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعيت آن متفاوت است.

در شهرهاي كوچك و متوسط ، اغلب مجتمعهاي مسكوني در اطراف شهرها، استقرار يافته اند. اين مجموعه ها كه اغلب براساس ضوابط و مطالعات طرحهاي آماده سازي طراحي شده اند، تعداد زيادي واحد مسكوني را شامل مي شود كه در قالب تعدادي بلوك ساختماني ۳ تا ۵ طبقه، برروي يك قطعه زمين بزرگ (بارعايت فواصل معيني از يكديگر) احداث شده اند. در اين اراضي، عليرغم وجود مجتمعهاي مسكوني، ساختمانها كم ارتفاع مي باشند و اقتصاد زمين، احداث بناي بلندمرتبه را توجيه نمي كند.


درمقابل در شهرهاي بزرگ، لفظ مجتمع مسكوني، ساختمانهاي بلند و پر واحد را در ذهن تداعي ميكند و ارزش بالاي زمين، احداث بناي كوتاه وكم طبقه را غير اقتصادي و بدون صرفه ساخته است.

توان اقتصادي خانوار، فرهنگ، مديريت ساخت و مديريت بهره برداري، نقش موثري در تشويق خانوارها به سكونت در مجتمع هاي مسكوني دارد.

سهم گروههاي مختلف درآمدي و اقشار مختلف اجتماعي در استفاده از مجتمعهاي مسكوني يكسان نيست. در حالي كه در شهرهاي بزرگ ۱۰ درصد ساكنين اين مجتمع ها را خانوارهاي مرفه تشكيل ميدهند. در شهرهاي كوچك و متوسط ، هيچ خانوار مرفهي در آپارتمان زندگي نمي كند. البته ناگفته نماند كه در اين شهرها هيچ خانوار كم درآمدي هم در مجتمع مسكوني زندگي نمي كند. اين خانوارها سكونت در مسكن تك واحدي كوچك حاشيه يا مناطق ارزان شهر را برگزيده اند. سكونت در مجتمعهاي مسكوني خاص گروههاي ميان درآمدي است كه در شهرهاي مختلف داراي شدت و ضعف است.

آپارتمان نشيني در كشور، يكباره ايجاد نشده، بلكه نياز به مسكن و محدوديت اراضي، شهرها و شهروندان را ناگزير از طي اين مسير نموده و به قاموس همسايگي، عبارت فرهنگ آپارتمان نشيني و مديريت آپارتمان و … را نيز افزوده است.

مشكلات آپارتمان نشيني و اختلافات ميان همسايگان معلول عوامل مختلف و متعددي است. عدم توافق ساكنين در نحوه استفاده از مشاعات، وجود سلايق، فرهنگها و اختلافات محسوس اجتماعي ميان ساكنين، عدم وجود ضوابط و مقررات مدون براي طراحي، ساخت و بهره برداري از اين مجتمعها،‌ عدم توجه ساكنين به رعايت حقوق همسايگان و عدم الزام ايشان به جبران خسارات احتمالي كه مسبب آن هستند، از جمله عواملي است كه سكونت در اين مجتمعها را مشكل ساخته است.

به طور كلي عناصر عمده زير در ميزان اختلافات و يا توافقات ميان ساكنين يك مجتمع نقش دارند كه توجه به آنها مي تواند راهنماي طراحان و مديران مجتمعها (در طول دوره بهره برداري) قرار گيرد :

۱- سابقه مدني استفاده كننده و شهر محل استقرار مجتمع ازهمين نظر.

۲- گروه درآمدي مصرف كننده ها

۳- تعداد واحد مورد استفاده

۴- حضور و يا عدم حضور مصرف كننده به هنگام طراحي و ساخت

۵- در شرايط عدم شناخت ساكن آتي و يا تغييرات زياد آنها

۶- واحدهاي استيجاري بسيار كوچك دوره گذار خانوار كه به وسيله بخش عمومي احداث ميشود.

۷- ويژگيهاي عمومي منطقه مورد استقرار ازنظر موقعيت در شهر يا ارتباط با شهر و دسترسي به خدمات و تسهيلات عمومي منطقه.

مشكلات و مسائلي كه در طول روند بهره برداري از مجموعه هاي مسكوني براي ساكنين پيش
مي آيد، فارغ از نقصان مديريت، ضوابط و قوانين نافذ و مدون و ديگر عواملي از اين دست، به شكل ريشه اي تر به عللي بازميگردد كه گاه در مرحله طراحي، ساخت و اجراي بنا قابل پيشگيري بوده و چه بسا رفع كامل آنها مقدور باشد.

لذا جلب توجه و الزام طراحان و سازندگان به رعايت خصوصيات كيفي و بعضا“ كمي استعدادهاي فضايي مشاعات، عناصر و فضاهايي كه فراتر از حيطه خصوصي هر واحد، برحسن همجواري و همسايگي واحدها تاثير مي گذارند، مي تواند بسيار موثر باشد، كه در اين مطالعات آنها را مورد توجه قرار داده ايم و نتايج آن را به عنوان راهنماي طراحان و سازندگان به تفكيك انواع مجتمعهاي مسكوني (به لحاظ درآمد ساكنين و تعداد واحدها) ارائه نموده ايم.
در پي دستيابي به هدف فوق با ارائه تعريفي از فضاهائي كه موجب همگرايي و يا واگرائي ميشوند، دسته فضاها و عناصر را در قالب دو دسته كلي به بحث خواهيم گذارد.
۱- فضاهائي كه كاركرد اصلي آنها، به گونه اي است كه ممكن است موجب واگرائي و تشتت بين ساكنين شوند و كاركرد اصلي آنها، در جهت استقلال بخشيدن به واحدها بوده و يا مرتبتهاي فضائي گذار از عرصه عمومي به خصوصي را تعريف و تسهيل مي كنند و همچنين عناصري كه داتا“ تفكيكشان براي هر واحد الزام آور ميباشد.
۲- فضاهائي موجب همگرايي هستند كه در جهت همسوكردن روابط واحدها و افزايش حسن همجواري ساكنين واحدهاي همسايه موثر بوده و يا داتا“ عناصر و فعاليتهايي را در خود جاي ميدهند كه مشاركت ساكنين را در بهره برداري از آن الزام آور مي نمايد. در تعریف مرکز آمار ایران مسکن یا واحد مسکونی، مکان، فضا و یا محوطه‌ای است که یک یا چند خانوار در آن سکونت داشته و به یک یا چند ورودی (شارع عام یا شارع خاص) راه داشته باشد.
مسکن شهری از نظر نوع، تراکم مسکونی و نیز تعداد طبقات و خانوار ساکن به چند دسته طبقه‌بندی میشود، اما از نظر جمعیتی به سه دسته تک خانواری، چند خانواری و مجتمع مسکونی قابل تقسیم است.
مسکن مستقل ویلایی (Detached) به آن نوع از خانه‌ها اطلاق میشود که مستقل و جدا از هم و دارای حیاط و فضای باز خصوصی می باشند. این خانه‌ها، که محل سکونت یک یا دو خانوار می‌باشند، بعضاً در محله های قدیمی دیده می شوند و دارای تعداد زیادی اتاق هستند. به خانه‌های مستقل نسبتاً بزرگ در بخشهای جدید شهری اصطلاحاً مسکن ویلایی گفته میشود و محله‌هایی که این نوع خانه‌ها در آنها احداث شده است، جزء منطقه تراکم بسیار کم به شمار میروند.

خانه های نیمه مستقل (Semi-Detached) که به طور ردیفی در امتداد معابر شهری ساخته شده‌اند، بخشهای میانی شهرهای ایران را تشکیل میدهند. اقتصاد زمین و ساختمان و تأمین مسکن برای خانوارهای جوان، سبب احداث یک یا چند اشکوب جدید روی طبقه اصلی میشود.
خانه های آپارتمانی(Apartment Flats)، بخش عمده‌ای از مسکن شهری را در شهرهای بزرگ و متوسط تشکیل میدهند. خانه‌های آپارتمانی با توجه به اینکه در نواحی کم درآمد و یا پر درآمد احداث شوند، از نظر اندازه و نوع و میزان تنوع متفاوت خواهند بود. بخشهای مسکونی آپارتمانی، خاص نواحی پرتراکم شهری است. این نواحی خصوصیات اجتماعی و فرهنگی ویژه‌ای دارند که میتوان از آن با عنوان (شیوه زندگی شهری) یاد کرد.
مجتمع‌های مسکونی (Clusters) با تجمع تعدادی آپارتمان در یک بلوک شهری، که به شکل یکپارچه طراحی و ترکیب شده باشند، پدید می آید. بسیاری از مجتمع‌های مسکونی دارای فضای عمومی مشترکی هستند که مورد استقاده همگانی ساکنان مجتمع قرار می‌گیرد و دیگران حق استفاده و حتی ورود به آن را ندارند.
یک مجتمع مسکونی ممکن است از خانه‌های ویلایی مستقل و یا آپارتمانهای چند طبقه شکل گیرد. اندازه مجتمع‌های مسکونی نیز متنوع است و برخی از آنها ، مانند مجتمع اکباتان در تهران، به اندازه یک شهر متوسط جمعیت دارند.
برج (Sky Scraper) اصطلاحاً به آپارتمانهای بلندمرتبه بیش از ده اشکوب گفته میشود. آپارتمانهای بلندمرتبه معمولاً برای اسکان اقشار کم درآمد و متوسط درآمد شهری، مانند کارگران و کارمندان، احداث میشوند، اما در کلان شهری مانند تهران ، الگوی دیگری از برج سازی شکل گرفته است. یعنی در نواحی مرفه‌نشین، که قدرت اقتصادی ساکنان آن و قیمت زمین بسیار زیاد است، آپارتمانهای بلندمرتبه بسیار مدرن برای استفاده طبقات پر درآمد شهری احداث میگردد.برجهای (اسکان، آ. اس. پ و ونک پارک) در تهران از جمله : این نمونه‌ها می باشند.
در سالهای اخیر برج سازی در نواحی ییلاقی، خوش آب و هوا و شمال شهر تهران به دلیل گرانی زمین و تقاضای زیاد، رواج یافته است که این برجها با مسکن ویلایی پیرامون خود هماهنگی ندارند و لذا مشکلات خاصی، نظیر جریان هوا، اشراف، مشکلات ترافیکی و غیره ، بوجود آورده.

000465.jpg

در دوران پس از انقلاب صنعتی و انباشته شدن شهرها از جمعیتِ شاغل در بخش صنعتی و توسعه ماشینیزم، دیدگاههای متفاوتی در رابطه با توسعه شهرها و ویژگی¬های درونی آنها مطرح شد. نظریه ها و جنبشهای اصلاحطلب انهای برای اصلاح ساختار فضایی شهرها شکل گرفتند که خواستار حذف معضلات و مشکلات شهرها و برگردان آرامش گذشته به آنها بودند. یکی از این نظریات تئوری«واحد همسایگی » بود که توسط «کلارنس پری » مطرح شد. او ابتدا در سال ۱۹۲۶ میلادی طرح مقدماتی «واحدهای خودیار» یا «واحد همسایگی» را منتشر کرد و سپس در سال ۱۹۲۹ گزارش جامع این طرح توسط پری در کمیته طرح منطقهای نیویورک و حومه منتشر شد.

نگرانی پری از عدم بهسازی شرایط کالبدی و اجتماعی مادرشهرهای ایالات متحده، در ربع اول قرن بیستم موجب شد تا طرح واحد همسایگی شکل بگیرد. پری تا حد زیادی تحت تأثیر منطقه بندی ، نحوۀ واگذاری مسکن و دیگر جنبشهای اصلاح طلبانه مطرح در آن زمان در ایالاتمتحده قرار داشت. طرح وی علائق روز افزون به مشارکتی کردن خدمات شهری را نشان می¬دهد. گزارش اصلی سال ۱۹۲۹ به صورت بخشی از طرح منطقهای نیویورک نگاشته شد که رهنمودی برای توسعه حومه های شهری بود. این نظریه که در ۹۰ سال اخیر از پیشروترین نظریات شهرسازی بوده است و توانسته تا حد زیادی در مدیریت شهری، کاهش معضلات اجتماعی و ایجاد هویت در محلات موفق عمل کند. پری بر این باور بود که زندگی گروهی که در فطرت انسانها نهفته است. برای او مطلوب بوده و پیش نیاز نظم و آموزش اجتماعی است. تا کنون پروژههای بسیاری نیز بر اساس نظریه واحد همسایگی در حومه های نیوجرسی، بوستون، نیویورک و فلوریدا ساخته شده است.

واحد همسایگی چیست؟

واحد همسایگی به منزله خانه های مسکونی با محیط پیرامونی آن است که در کنار هم یک کل بهم پیوسته را تشکیل میدهند و دارای یک هویت جمعی و محلهای است. این هویت جمعی در واحد همسایگی باعث ایجاد رشد و پویایی جمعی، افزایش ارتباطات اجتماعی و احساس همبستگی اجتماعی میشود.

تمامی واحد همسایگی در کلان شهرها، شهرهای متوسط و حتی در شهرهای جدید در دنیا، با تمام اصلاحاتی که در طول زمان بر این نظریه صورت گرفته است و علی رغم اختلافاتی که در جزئیات با هم دارند، از شش شاخصه مشترک بهره میبرند که در ادامه بطور خلاصه به آنها اشاره میشود:

۱ـ ۱_حمل و نقل، خارج از بافت مسکونی:

یکی از معضلات کنونی شهرهای کشور بالاخص کلان شهرها، حضور بی رویه و بدون ضابطه اتومبیل در سطح زندگی شهری است که تا حد زیادی پایین آمدن کیفیت زندگی، آسایش عمومی و فردی و افزایش آلودگی صوتی و هوا را به دنبال داشته است. به همین منظور، در واحد همسایگی شبکه های اصلی و شبکه راههای پر رفت وآمد نبایستی ازمیان بافتهای مسکونی بگذرند. چنین خیابانهایی بهتر است درمحیط پیرامون واحد همسایگی بوجود آیند.

ظرفیت شبه راههای داخلی تنها برای سرویسدهی به تردد ساکنین است و نه بیشتر. راهها طوری طراحی میشوند که سرعت وسائل نقلیه آن به حداقل ممکن برسد و اولویت استفاده از فضا بیشتر بر اساس نیازهای افراد پیاده و تردد آنها شکل گرفته است تا حضور و تردد سواره نیز در بافت به حداقل ممکن تقلیل یابد.

۱ـ۲_ حریم اجتماعی و خصوصی:

شبکه راههای داخلی واحد همسایگی بهتر است که به صورت کوچههای بنبست با حجم تردد کم طراحی شوند تا آرامش محله حفظ شود. این چنین راههایی بایستی ایمنی، آرامش وحجم کمِ ترافیک را بطور متناسبی در داخل محله تأمین سازند و نوع کارکرد کوچه بن بست به گونه ای است که عبور از آن برای افراد غریبه، چه پیاده و چه سواره مشکل است که در منجر به حذف عبور گذری پیاده و سواره از درون بافت میشود. همچنین وجود کوچه های بن بست در واحد همسایگی نوعی سلسله مراتب همسایگی و ایجاد حریمهای همجواری را نیز باعث شود.

تفکیک بلوکها و ساختمانها از یکدیگر نیز بهگونهای است که حداکثر محرمیت به دست آید و واحدهای مسکونی کمترین اشراف را نسبت به هم داشته باشند. بلوکها دارای دو جبهه هستند، که جبهه جلویی با خیابان و یا کوچه اصلی ارتباط دارد و محل انجام فعالیتهای عمومیتر خانواده است و جبهه پشت ساختمان نیز حریمی کاملاً خصوصی دارد و محرمیت آن بطور کامل در نظر گرفته شده و محلی برای فعالیتهای کاملاً خصوصی افراد و خانوادهها است. تردد و تماس افراد غریبه با واحدهای مسکونی از جبهه های جلویی ساختمان صورت میگیرد و جبهه پشت ساختمان محل تردد رسمی واحد مسکونی نیست.

۱ـ۳) جمعیت بهینه در واحد همسایگی:

جمعیت مبنای این تئوری درحدود ۵۰۰۰ نفراست (بر اساس عملکرد یک مدرسه ابتدایی، جمعیت محله در حدود ۳۰۰۰ تا ۴۰۰۰ نفر برآورد میشود)، این محدودیت در اندازه جمعیت برای شکلگیری یک هویت مستقل جمعی اعمال شده است، این جمعیت نه آنقدر زیاد است که هویت محله بودن از آن ساقط شود و نه آنقدر کم است که در واحدها و یا محلات دیگر حل شود.

۱ـ۴) مراکز فرهنگی و آموزشی در واحد همسایگی

از دیگر ویژگیهای واحد همسایگی توجه ویژه به مسائل فرهنگی و در نظر گرفتن ضریب خاصّی برای مراکز آموزشی و فرهنگی است. این واحد همسایگی به مرکزیت یک مدرسه ابتدایی بوجود میآید که این مدرسه درمیان فضای سبز قرار گرفته است. همچنین ساختمان های مذهبی، پارک، مرکز فرهنگی محله کاربری هایی هستند که عملکردی فرهنگی دارند.

حدود فیزیکی واحد همسایگی

حدود اشغال فیزیکی یک واحد همسایگی تقریباً ۱۶۰ ایکر( هر ایکر تقریباً برابر۴۰۰۰ متر مربع) بوده و حد تراکم جمعیت نیز ده خانوار در هر ایکر تعیین میشود. شکل واحد همسایگی بهتراست به نحوی باشد که یک کودک پیش از نیم مایل(۸۰۰ متر) از واحد مسکونی خود تا مدرسه را بصورت پیاده نپیماید ( هر مایل برابر ۱۶۰۹ متر). فاصله نیم مایل، مسافتی است که میتوان در مدت ۱۰ دقیقه طی نمود .

خدمات شهری

ارائه خدمات شهری از دیگر اموری است که در واحد همسایگی پیش بینی شده است. نحوۀ توزیع و قرارگیری خدمات شهری در واحد همسایگی به گونه ای است که خدمات درجه یک شهری تماماً در واحد همسایگی قرار میگیرد که علاوه بر کاهش چشمگیر سفرهای درون شهری، با توجه به مسافت ۱۰ دقیقه ای، استفاده از اتومبیل را نیز به صفر میرساند. این خدمات برای یک واحد همسایگی شامل مراکز خرید، مراکز مذهبی، کتابخانه و یک مرکز اجتماعی (محلهای) که بهتر است در نزدیک ترین فاصله به دبستان قرارگیرد، میشود.

۲کاربریهای عمده مهم در طرح کلارنس پری (واحد همسایگی(

همانگونه که گفته شد اساس طرح پری ساماندهی کالبدی منطقه در جهت نیل به توسعه اجتماعی و فرهنگی است و اساسیترین مسئلهاش ارتقاء و رشد روابط اجتماعی، ابتدا در سطح محله و در نهایت در سطح شهر بوده است. به همین دلیل است در طرح پری ضریب خاصی به امور فرهنگی و اجتماعی توسط طراح داده شده است تا زمینه این رشد فراهم گردد. در گام بعدی توجه پری معطوف به کاربری مسکونی بوده است تا بتواند حداکثر امنیت وآرامش را برای آنان فراهم سازد. کاربری تجاری هم دور از ذهن او قرار نگرفته و با توجه به نوع فعالیتهای تجاری، مکانیابی این کاربری در واحد همسایگی توسط پری حائز اهمیت است.

دبستان

دبستان به عنوان هستۀ اصلی در مرکز واحد همسایگی قرار میگیرد و فاصله آن از واحدهای مسکونی حداکثر تا ۸۰۰ متر است تا محصلین بتوانند به راحتی و به صورت پیاده به دبستان بروند (درحقیقت این فاصله حدود واحد همسایگی را مشخص میکند.) همچنین پری به جهت توجه خاص به مسائل فرهنگی در واحد همسایگی، توجه ویژهای به مدرسه دارد.

 پارکها

فضای سبز و زمینهای بازی ۱۰% وسعت هر واحد همسایگی را شامل میشوند. بخش اعظم این پارکها، در مراکز واحد همسایگی و در جوار دبستانها قرار میگیرند. در این طرح، زمینهای بازی جهت استفاده بچه ها در طول واحد همسایگی پراکنده میشوند و فاصله محیط آموزشی (یا محل سکونت بچه ها) تا زمینهای بازی، بیش از۴۰۰ متر نیست.

مغازه های محلی

مغازه ها در کنارههای واحد همسایگی تأسیس میشوند. درحقیقت مغازهها در مکانی ایجاد میشوند که در تقاطع راهها بوده و با مغازه های سایر واحدهای همسایگی یا محلات مجاور باشند. ایجاد مغازه ها در کنارههای واحد همسایگی، بدین دلیل است که کلارنس پری معتقد بوده که وجود مغازه ها در مرکز، وسیله های نقلیه موتوری را به داخل بافت میکشاند و سلامت محیطی روانی واحدهای مسکونی را در معرض خطر قرار میدهد. برای همین بهترین مکان را برای کاربریهای تجاری لبه های واحد همسایگی تشخیص داده است.

کاربری مسکونی

منطقه واحدهای مسکونی جهت سکونت ۱۰۰۰ خانوار یا ۵۰۰۰ نفر، در نظرگرفته شده است. بلوکها بر اساس نوع اسکان و بعد خانوار تفکیک شده است. در واحد همسایگی، هم خانه ویلایی و هم خانه های آپارتمانی در در کنار هم قرار گرفته اند.بخشی از افراد مالک دائمی هستند و بخشی از ساکنین این واحد همسایگی اجاره نشین و یا ساکن موقت هستند. که معمولاً طول مدت اجاره آنها میان مدت (۵ ساله) و یا بلند مدت (۱۰ تا ۱۵ ساله) در نظر گرفته شده است.

خیابانها و معابر عمومی

هر واحد همسایگی به وسیلۀ راههای اصلی احاطه میشود که این راهها آمادگی پذیرش ترافیک سنگینتری را دارا هستند. این خیابانها قادرند مرزهای مطمئنی برای واحد همسایگی باشند. در طرح کلارنس پری، شناخت و تأکید بر عوامل وسعت، مرزها، فضاهای باز، محل ساختمانهای عمومی، مغازه های محلی وراههای داخلی، اساس کار به شمار میرود و یکی از عوامل گسترش ایدۀ واحد همسایگی، عدم ورود ترافیک گذری به درون بافت است که یک آرامش نسبی را برای واحد همسایگی به دنبال دارد. ویژگیهای کالبدی شبکه راههای واحد همسایگی به گونه ای است که برای افراد عبور از خیابانهای کناری از مزیت نسبی نسبت به راههای داخلی برخوردار است که به برخی از این ویژگیها درذیل اشاره شده است:

ـ عریض بودن راهکمربندی و کناری پیرامون واحد همسایگی و عرض کم راههای داخلی بافت.

ـ عدم امکان جهت یابی درست در بافت داخلی برای کسانی که به محیط آشنا نیستند.

ـ تعدد خیابانها و کوچه های بن بست.

ـ طراحی راهها با اولویت استفادۀ پیاده.

۳اثرات اجتماعی و فرهنگی واحد همسایگی:

رویکرد واحد همسایگی خواهان تقسیم شهر به هسته هایی است که قابل اداره و مبتنی بر قانونمداری باشند. جامعه شناسان معتقدند که در طرح واحد همسایگی، مشکلات ناآشنایی مردمی که در واحد همسایگی ساکنند، به حداقل میرسد و مشکلاتی که در شهرهای امروزی از نظر سردی روابط همسایگی بین مردم شهرها وجود دارد، کاهش پیدا میکند. بدین ترتیب استفاده از خدمات شهری، انجام فعالیت روزانه مردم و بهره وری از زندگی روزانه را به نحوی مطلوب و آسان فراهم میآورد. و در هنگام تداخل محدوده و حریم فعالیت آنان مشکلات کمتری بوجود می آید. بالا رفتن سطح تعاملات اجنماعی و توجه ویژه به مسائل فرهنگی و … باعث بوجود آمدن اثرات اجتماعی و فرهنگی متعددی شده است که به آنها اشاره می گردد.

هویت اجتماعی

بخش اعظم دفاع از مفهوم محله، بر ضرورت مفهومی که همسایگی و همجواری نامیده میشود، متمرکز شده است. این مفهوم بر ایجاد محیطی صمیمی تأکید دارد و باعث رشد و شکل گیری روابط اجتماعی در سطح محله میشود و دایرۀ آشناییهای امنیت بخش را وسعت میبخشد که میتوان با این تعریف از واحد همسایگی به عنوان یک خانواده اجتماعی یاد کرد که نه تمامی ارتباطات یک خانواده بلکه برخی از آنها را شامل میشود. این ارتباطات نوعی رشد دو سویه را به همراه خواهد داشت، که سوی اول آن همانگونه که اشاره شد رشد اجتماعی و سوی دیگر آن رشد شخصیت فردی در سلسله مراتب روابط سالم اجتماعی است.

تغییر مفهوم محله

در واحد همسایگی، مفهوم محله چیزی ورای یک تقسیم بندی جغرافیایی و شهری است که معمولاً در طرحهای شهری از هم تفکیک شده و دارای مرزهای متفاوت جغرافیایی از هم هستند. در اینجا مفهوم محله در واحد همسایگی به علت مرزبندیهای خاص خود و عدم ورود اتومبیل گذری به محله که در نهایت باعث عدم ورود فرد غریبه به محله میشود، باعث ایجاد یک حریم همجواری در واحد همسایگی میشود که به همراه شکل گیری روابط سالم اجتماعی ـ که در بند قبلی به آن اشاره شد ـ به شکل گیری یک شخصیت مستقل در محله کمک میکند. شکل گیری این هویت محلهای معمولاً در شهرهای بزرگ و متوسط و بویژه کلان شهرها به ندرت پیش میآید و حتی میتوان گفت که امروزه اصلاً شکل نمیگیرد. این امر در سطح کلانتر در مقیاس شهری با ایجاد یک ساماندهی مناسب با دیگر واحد همسایگی میتواند در ایجاد یک هویت مستقل شهری موفق عمل کند. چنین مفهوم جدیدی از محله، تأثیرات اجتماعی خاصّی به دنبال داشته است.

ایجاد حس مالکیت نسبت به محله

افراد ساکن در واحد همسایگی علاوه بر داشتن حس مالکیت نسبت به واحد مسکونی خود، نوعی احساس تملک نسبت به محله خود نیز دارند. احساس تملک تنها به ساکنین دائمی محله تعلق ندارد و حتی مستأجرین نیز این حس تملک را نسبت به محلۀ خود دارند. این امر باعث بالا رفتن ضریب ایمنی در محله میشود و در نتیجه رعایت هنجارهای عمومی به علت آشنایی افراد با یکدیگر به شدت بالا رفته و کنترل بسیاری از هنجارها بر عهده ساکنین محله قرار میگیرد. تجربه نشان داده است که حضور نیروهای انتظامی شهر در واحد همسایگی به مراتب کمتر از مقیاس و استانداردهای شهری است و آمار بزهکاری در این محلات در حد بسیار پایینی حفظ شده است. همانند یک خانواده که افراد خود را در مقابل اعضای دیگر خانواده مسئول و متعهد میدانند، در واحد همسایگی نیز چنین تعهد و مسئولیتی برای خانوادهها و افراد وجود دارد.

انجمنهای اجتماعی و تعاونیهای اقتصادی

در اکثر واحد همسایگی بالاخص در ایالات متحده تعدادی انجمنهای محلی و اقتصادی برای واگذاری اموری که تنها در محدودۀ واحد همسایگی تأثیر دارد، شکل میگیرند، بعضی از این تعاونیها وظایفی نظیر کمکهای خیریه، بهسازی محیط محله و فعالیت و تأمین هزینه های فرهنگی و …. را به عهده دارند. این امر باعث میشود که بسیاری از امور به گونهای واقعی به مردم واگذار شده و شهرسازی مشارکتی به منصه ظهور برسد.

۳ـ۵- هم صدایی و وحدت نظر و عقیده:

تحقیقات در واحد همسایگی نشان داده است که در واحد همسایگی هویت جمعی علاوه بر مسائل اجتماعی در مسائل فرهنگی نیز شکل میگیرد. افرادی که در واحد همسایگی زندگی میکنند معمولاً دارای گرایشات و سلائق سیاسی و اجتماعی مشابهی هستند و به دلیل وجود مشارکت همگانی در اداره محله و خودیار بودن واحد همسایگی، نارضایتی های سیاسی افراد کمتر میباشد (از اثرات شهرسازی مشارکتی). آنچه که در واحد همسایگی مشاهده میشود یک کلیت و وحدت است در عین آنکه تکثر و استقلال افراد محترم شمرده میشود.

۴-۵- مکانهای مناسب برای اجرای تئوری واحدهای همسایگی:

با همه این امتیازات در بعضی موارد اجرای طرح واحد همسایگی با مسائل و مشکلاتی همراه است و اجرای این طرح تنها میتواند درشرایط ذیل مؤثر و عملی باشد:

ـ زمینهای دور از بخش مرکزی شهرها وزمینهای آزاد شهری

ـ در شهرها وحومه های نوساز که هنوز به میزان کافی دارای زمینهای خالی است..

ـ در بخشهای داخلی و شهرها که طرحهای نوسازی به مقیاس وسیعتری انجام میگیرد.

ـ البته در شهرهای کوچک و متوسط و یا شهرهای جدید که تراکم مسکونی در آن کم است می توان کل شهر را بر اساس تئوری واحدهای همسایگی طراحی کرد.

شهرسازی خوشه ای

همانگونه که گفته شد واحدهای همسایگی مانند یک خانواده بزرگ اجتماعی هستند که واحدهای مسکونی و خانواده را در خود جای میدهند. همانطور که یک خانواده از افراد مختلف تشکیل شده است که علاوه بر وابستگی به خانواده هر کدام استقلال و حریم خصوصی خود را دارند و کوچکترین جزء از آن فرد محسوب میشود، واحد همسایگی به مثابه یک خانواده بزرگتر محسوب میشود که کوچکتر جزء آن خانواده یا یک واحد مستقل مسکونی است. این مسئله را نیز میتوان به شهر نیز تعمیم داد و شهر را مانند مجموع های بزرگتر دانست که کوچکترین جزء آن واحد همسایگی و یا محلات است. بدین ترتیب شهر نیز به مانند یک خوشه در میآید که از دانه های مختلفی تشکیل شده است و هر کدام از این دانه ها نیز برای خود هسته های متفاوتی دارد.

رادبرن ؛ نمونه ای اجرا شده

رادبرن اولین مکانی بود که پذیرای ایده واحد همسایگی پری بود. طراحی این واحد همسایگی بر عهده هنری رایت و کلارنس اشتاین بود. این دو در طرحشان برای یکی از نواحی حومه ای رادبرن در نیوجرسی، پیشنهاد یک نظام برنامه ریزی برای نواحی مسکونی را عنوان کردند. اساس نظریه آنها ایده بلوکهای بزرگ مسکونی است که برمبنای جدایی ترافیک پیاده و سواره قرار دارد و بسیاری از ویژگیهای طرح کلارنس پری در واحدهای طرح رادبرن به اجرا گذاشته شد.

در رادبرن، خانه ها به صورت گروهی ایجاد میشوند که در اطراف آنها انواع مختلف کوچه های بنبستی که به مسیرهای عبور پیاده و پارکها مرتبط میشوند، قرار گرفته است. مدرسهها و فروشگاهها تماماً در قسمتهای ورودی این واحدهای بزرگ قرار گرفتهاند. بلوکهای بزرگ به مفهوم یک ایدۀ منطقی به سوی حل مسائل حرکات رفت و آمدی است که اماکن مسکونی را از راههای اصلی به دور نگه میدارد. در طرح رادبرن، پارک در مرکز بلوکهای بزرگ به عنوان برترین نقطه محله در نظرگرفته شده است.راههای موتوری نیز، به طرف خانه هایی است که درسمت راست آنها پارکها قرارداده شده اند.واحدهای مسکونی به میزان بسیار کمی به انتهای خیابانها و محیطهای عبوری اطراف دید دارند و بازشوهای واحدهای مسکونی به سوی مراکز پر سروصدا کمتر باز می شود و حداکثر تلاش برای ایجاد حریم صوتی و حریم دید برای واحدهای مسکونی شده است. تا آرامش روانی نسبی در محله بوجود آید.

هدف از ایجاد طرح رادبرن، ایجاد باغ شهرهایی در جوامع متروپلیتن (مادرشهر) بوده است. طرح رادبرن برای جمعیتی حدود ۲۵۰۰۰ نفر در سه واحد همسایگی در نظرگرفته شده و محدودۀ هر واحد از مرکز دبستان تا شعاع ۴۰۰ متر میباشد. در طرح رادبرن، سعی شده است که مردم به طبیعت نزدیکتر شوند و آسایش و آرامش بیشتری جهت ساکنین تأمین گردد. در این طرح نیز، فضای سبز اهمیت زیادی دارد و هدف آن تشکیل یک جامعۀ شهری سالم است. جهت تأمین سلامت بچه ها و جلوگیری از حوادث ناگوار، پیاده روهای ویژهای ساخته شده است که دور ازمسیر ماشینهاست.

مصادیق داخلی و خارجی

شهرک اکباتان

یکی از بزرگ ترین شهرک‌های خاورمیانه است که در غرب و شمال غرب تهران و منطقه ۵ شهرداری تهران قرار گرفته‌است.این شهرک از سمت شرق به کوی بیمه و شهرک آپادانا، از شمال به کوی فردوس، از غرب به نمایشگاه صنایع هواپیمایی و از جنوب به فرودگاه مهرآباد محدود گشته‌است. این شهرک را شرکت عمران و نوسازی اکباتان ساخته‌است.[۱] عمر مفید این شهرک در حدود سیصد سال برآورد شده است.[۲]

جایگاه اکباتان با رنگ مشکی در داخل منطقه ۵ شهرداری تهران با رنگ خاکستری مشخص شده است.

پیشینه

طرح ساخت این شهرک در ابتدا بسیار وسیع بود، و بطور نمونه شامل ساخت دریاچهٔ مصنوعی و بزرگ ترین مجموعه فرهنگی ایران و غیره می‌شده‌است .

طراحی مجموعه شهرک بر عهدهٔ جردن گروزن آمریکایی، و ساخت آن بر عهدهٔ شرکت آمریکایی استارت (به انگلیسی: Starrett) بود.

بعد از انقلاب تغییراتی در مجموعه‌های رفاهی اقتصادی آن انجام گرفت و و یا متوقف شد . اما در حال حاضر و پس از سی سال طرح‌های آن بصورت مجموعه‌های رفاهی ، فرهنگی و اقتصادی به سرعت در دستور کار ساخت قرار گرفته‌است.

ساختار

این شهرک از سه فاز تشکیل شده که هر فاز شامل چند بلوک و هر بلوک شامل چند ورودی می‌باشد:

فاز یک شهرک اکباتان   

فاز دو شهرک اکباتان

فاز سه شهرک اکباتان

در این شهرک چهرهای مشهوری از جمله جمشید اسماعیل خانی ، هدیه تهرانی ، نیما نکیسا،علی رضا خمسه،احمد طالبی نژاد ،نادر مرتضی پور،مرحوم پروفسور دکتر رضا رضائی،مرحوم گلشیری،آرمین خوشوقت ، گوهر خیر اندیش ، آتیلا پسیانی و… به سر برده و یا به سر می‌برند.

فازیک شهرک اکباتان                                                                       

فاز یک شهرک اکباتان متشکل از ۱۰ بلوک است که توسط استادیوم شهید دستگردی(پاس) و استادیوم راه آهن به دو قسمت ۶ و ۴ بلوکی تقسیم گشته، به اصطلاح به ۴ بلوک شمال استادیومها بلوک بالا و به ۶ بلوک جنوب استادیومها بلوک پایین گفته می‌شود. بلوکهای فاز یک شهرک اکباتان عبارت‌اند از:

بلوک پایین:

·       بلوک A۱ یا ۱ شهرک اکباتان

·       بلوک C یا ۲ شهرک اکباتان                                            

·       بلوک B۱ یا ۳ شهرک اکباتان

·       بلوک A۲ یا ۴ شهرک اکباتان

·       بلوک A۳ یا ۵ شهرک اکباتان

·       بلوک B۲ یا ۶ شهرک اکباتان

بلوک بالا:

·       بلوک B۳ یا ۷ شهرک اکباتان

·       بلوک A۴ یا ۸ شهرک اکباتان

·       بلوک A۵ یا ۹ شهرک اکباتان

·       بلوک B۴ یا ۱۰ شهرک اکباتان

یکی از تفاوت‌های بلوک‌های A با B در این است که بلوک‌های A دارای آپارتمان‌های ۲ خوابه در ۲ تا از ۱۲ طبقه‌های خود هستند اما بلوک‌های B آپارتمان‌های ۲ خوابه ندارند. همچنین بلوک‌های A دارای ۱۴ ورودی و بلوک‌های B دارای ۱۸ ورودی و ۶۱۳ واحد مسکونی هستند. بلوک C از آنجا که از لحاظ معماری شاخه‌ها شبیه هیچکدام از بلوک‌های A و B نیست نام آن را C گذاشتند که دارای ۱۵ ورودی ست و آپارتمان‌های ۲ خوابه را دارا نمیباشد. دبیرستان شهید عموییان نیز در این فاز واقع شده است

فاز ۲ شهرک اکباتان ، بلوک‌های ۱۶ ، ۱۸ و ۱۹                                     

             فاز ۲ شهرك اكباتان               

این فاز شامل ۱۹ بلوک می‌باشد. اولین و بزرگ‌ترین مجتمع تفریحی ،رفاهی ،تجاری، فرهنگی ،ورزشی و توریستی ایران که سالن پاتیناژ نیز جزو آن است با مشارکت یک شرکت مالزیایی روبروی فاز ۲ در حال ساخت است. بلوک ۳ توسط تعاونی مسکن دانشکده فنی دانشگاه تهران و بلوک ۵ توسط تعاونی مسکن وابسته به دولت تکمیل گردیده‌است. اما هیچکدام ساخت و ساز ، معماری و امکانات و استحکام بلوک‌های دیگر را ندارند.

فاز ۲ همچنین دارای ۳ بازارچه و ۴ مدرسه در داخل خود می‌باشد. با وجود گذشت حدود سی سال از بهره برداری اولین بلوک اکباتان، هنوز این مجموعه در ایران کاملأ بی‌نظیر و در خاورمیانه هم تقریبأ کم نظیر است. عمر مفید آن را حدود سیصد سال بر آورد کرده‌اند و شهرداری تهران نیز فعلأ صد سال آن را جهت در یافت وام و امور دیگر پذیرفته‌است. ساخت و ساز ضد زلزله و معماری دقیق و جذاب آن هر سلیقه‌ای را مجذوب خود می‌کند. به طوری که ساکنان اکباتان به سختی قادر خواهند بود در جای دیگری از تهران زندگی کنند. ساختار جمعیتی اکباتان نیز به دلیل افزایش قیمت آن از متوسط به متوسط بالا و مرفه در حال تغییر است.]

مدارس فاز ۲

مدرسهٔ راهنمایی جابربن حیان (پسرانه) مدرسهٔ دبیرستان حضرت معصومه (دخترانه) مدرسهٔ هنرستان (دخترانه) مدرسه دبستان و راهنمایی (دخترانه) دبستان صادقین (پسرانه)

فاز سه شهرک اکباتان

یکی از فاز‌های شهرک اکباتان است که دارای ۴ بلوک به نام‌های: E1 E2 D1 D2 می‌باشد.

این فاز دارای یک مجتمع تجاری با ۴۰ واحد تجاری میباشد. این فاز در سال ۱۳۷۰ به بهره برداری رسید و از فاز‌های یک و دو جدیدتر است. همچنین دو مدرسه به نام های حضرت فاطمه(س) و شهید اشرفی اصفهانی در این فاز قرار دارند.

        مجتمع مسكوني ونك پارك   

آدرس: انتهای خیابان سیدجمال‌الدین اسدآبادی‌، کوچه شهید علی خانی‌، شماره ۲۷۹

 مجتمع مسکونی ونک پارک، در شمال بزرگ‌راه کردستان‌، تقاطع خیابان علیخانی و شیراز واقع است که به علت مجاورت با بزرگ‌راه‌های تهران‌، ترافیک نسبی دارد.

  در این مجموعه دو بلوک ۲۴ طبقه و سه بلوک ۱۷ طبقه قرار دارد که قبل از انقلاب ساخته شده و در سال‌های ۱۳۶۷ و ۱۳۷۳ و ۱۳۸۰ ، به ترتیب به بهره برداری رسیده‌اند. امکانات رفاهی که در طبقات هم‌کف ساختمان‌ها موجود است شامل: فروشگاه‌های مواد غذایی‌، مهدکودک‌، دفاتر کار و زمین بازی برای کودکان است‌.

 موتورخانه حدود ۱۲۰۰ متر مربع مساحت دارد و تمامی ساختمان‌ها دارای تقسیم فن کوئل است‌. آپارتمان‌ها دارای پارکینگ و انباری هستند و این پارکینگ‌ها در طبقه هم‌کف و یک طبقه زیر زمین قرار دارند. کف راهروی ورودی از سنگ بسیار مرغوب و زیبای کوه‌های خرم آباد فرش شده است‌. راهروی ورودی آپارتمان‌ها به جعبه آتش‌نشانی و دکتور حرارتی جهت اعلام حریق مجهز است‌. آپارتمان‌های مجموعه به دو ردیف پله اضطراری داخلی و پله‌های فرار مجهز است که خارج از ساختمان‌، در هوای آزاد قرار گرفته است و به وسیله درهای ضد حریق از راهروی داخلی جدا می‌شود.

                                       تصوير هوايي مجتمع مسكوني ونك پارك

نام پروژه: مجتمع پردیس

کاربری: مجتمع مسکونی ۴۸ واحدی

کارفرما: آقای امینی و شرکا

مساحت: ۳۵۰۰ متر مربع

سال طراحی: ۱۳۷۹-۱۳۸۲

آدرس پروژه: تهران،خیابان پاسداران،خیابان کلاهدوز (دولت)،کوی حافظ،پلاک ۴۶۴

توضیحات بیشتری پیرامون پروژه:

ویژگی های عمومی پروژه :طراحی مجتمع مسکونی پردیس واقع در کوی حافظ خیابان دولت در زمینی به مساحت ۳۵۰۰ متر در سال ۱۳۷۸ آغاز و پس از یک سال تلاش با یاری گرفتن از دیگر مشاوران و به مسابقه گذاشتن طرح اولیه ، از چهار طرح پیشنهادی ، طرح مهندس حریری و همکاران برنده شد. این طرح با بنای کل ۱۰۰۰۰ متر مربع در ۴۷ واحد با مساحت مفید ۷۰۰۰ متر مربع در ۵ بلوک و ۵ طبقه مسکونی و یک زیر زمین و پارکینگ به مساحت ۲۰۰۰ متر و با سه حیاط جنوبی ، مرکزی و شمالی که تقریباً ۲۲۰۰ متر مربع مساحت دارد وارد مرحله ی اجرایی. گردید.

 گروه فنی پروژه

سرپرست گروه مهندسی : مهندس حسین حریری ، گروه معماری : گروه معماری به سرپرستی مهندس امیر حریری و با حضور آقایان مهندس حامد شیخ طاهری ، مهندس علی عظیمی ، و مهندس ناصر حسین زاده به مدت یک سال روی طرح اصلی پروژه کار کرده همچنین در طول اجرای پروژه (حدود ۲/۵ سال) کلیه نقشه های اجرایی دکوراسیون و محوطه نیز توسط این تیم طراحی شد.

گروه سازه : گروه سازه ی پروژه به سرپرستی مهندس احسان نیک صفت و با کنترل و نظارت مهندس مصطفی کبیری و مهندس حسین حریری و همچنین در بخش هماهنگی با گروه معماری مهندس امیر حریری تا پایان پروژه کلیه امور مربوطه را سرپرستی و نظارت نمودند.

همکاری با تیم تاسیسات : تاسیسات این پروژه با یاری گروه مشاور مهندس شهریاری و همکاران طراحی و نظارت گردید.

ویژگی های طراحی معماری پروژه

جایگیری بنا در سایت : اساسی ترین اصل در این پروژه شکل گیری حجم توده ی بنا و نحوه ی قرارگیری آن در سایت بوده است . حجم کلی بنا به گونه ای طراحی شده که با تقسیم زمین به سه حیاط شمالی ، جنوبی و مرکزی ، بیشترین حجم نورگیری و متمرکزترین دسترسی (بدون راه رو های طولانی ) را تامین می نماید و واحد ها غالباً نور شمال و جنوب و نیز کوران طبیعی هوا را دارا می باشند و با در نظر گرفتن حیاط مرکزی به عنوان مَفصل ، دسترسی به کلیه واحد ها از آن طریق تامین می گردد.                                 

محوریت حیاط مرکزی و درختان قدیمی : در این طرح سعی شده مجموعه لی از همسایگی ها به مانند گودال باغچه های سنتی (ولی در قالبی مدرن) حولِ یک محور مرکزی استقرار یابند تا با وجود تعدد واحدهای همسایگی که با شرایط امروز امری اجتناب ناپذیر می باشد ، حتی المقدور احترام و راحتی هر واحد حفظ گردد و علاوه بر آن با جلب توجه ناظر به فضا سازی زیبا و صدای آب مسیر نگاه به این مرکز ختم شود. فضاهای سبز و محور قرار دادن درختان قدیمی در طول روند طراحی آن چنان مورد توجه قرار داشته است که استقرار شالوده ی بنا و حتی فرم و حجم را نیز تحت تاثیر قرار می دهد به گونه ای که در بخش هایی ، ساختمان با استقرار بر قطاع دایره ای به مرکز این درختان کهنسال ، متواضعانه آن ها را در میان گرفته است.

تمرکز فضاهای فعال تر واحدها در اطراف حیاط مرکزی : از آنجا که حیاط مرکزی در این مجموعه به عنوان مفصل فضایی پر صدا ، پر رفت و آمد و با دید زیاد می باشد ، لذا کلیه فضاهای عمومی و بخش های فعال تر واحد ها درون این فضا سر باز کرده اند.

تفکیک فضاهای خصوصی و مهمان و فضای پیش ورودی در درون واحد ها : در طراحی واحد ها کوشش شده تفکیک بخش خصوصی و میهمان و روابط معماری فضا ها حفظ گردد و نیز از باز شدنِ مستقیم درهای ورودی به درون فضاهای اصلی پرهیز شود و با فضایِ پیش ورودی و حرکتی چرخشی ، ورود به خانه انجام پذیرد.

محوطه سازی خاص : در طراحی فضای سبز محوطه کوشش شده با نگاهی مفرح و زنده ، مفهوم زندگی و حیات در رگ های فضا جاری گردد و توجه به گونه ای بوده است که حتی در فضای دست دومی نظیر پارکینگ نیز سعی گردیده حداکثر بهره از فضا برده شود و با ایجاد تمهیداتی مانند کشاندن فضای سبز و آبشار به درون آن ، فضایی مثبت و پر کشش ایجاد گردد.

توجه به امنیت در طراحی فضاهای باز: در طراحی فضاهای باز حتی المقدور از کنجهای نادیدنی در و کور پرهیز شده است و سعی گردیده در کلیه فضا ها احساس امنیت و آرامش القا گردد که این امر در مجموع فضاهایی خالص و گسترده را به وجود آورده است.

تناسبات حجمی در بدنه های حیاط مرکزی : در طراحی حجم کلی حیاط مرکزی و بدنه ها سعی شده است احساس تنگی فضا و حجیم بودن بنا به وسیله پس و پیش کردن حجم ها و شکستن سطوح نما به حداقل برسد و هم چنین با عقب نشینی در طبقاط انتهایی میزان نور بیشتری برای حیاط و واحد ها فراهم گردد ؛ استفاده از آلاچیق و فرم های متناسب چوبی در بدنه ی نما نیز باعث تلطیف و ظرافت حجمی نما گردیده است

القای محیطی شاداب و زنده به وسیله ی حرکت آب در میانه ی فضاها : آب ، نمود طراوت و شادابی است و در این مجموعه حرکت آب و طدای آن سرزندگی و طراوتی مضاعف را به محیط بخشیده که در کنار آن ، ایجاد کنج های تعریف شده برای هر سنی و اختلاف سطح و رنگ و تیز فضاهای مکث و حرکتی متناسب ، محیطی دل چسب و متنوع را ایجاد کرده است

رنگ : رنگ در تمامی بخش های این مجموعه به عنوان پارامتری اساسی مورد توجه قرار گرفته و در هر فضا ، متناسب با نوع عملکرد ، رنگ مناسب در نظر گرفته شده است ؛ نظیر نماهای اصلی مجموعه که با ترکیب رنگ های کرم ، گرمی و طراوت محیط را القا می کند ؛ و نیز ورودی با رنگهای کاملاً متفاوت و بعضاً متضاد با ترکیب کلی که به منظور متمایز نمودن هرچه بیشتر آن اجرا گردیده است

ورودی مجتمع و سالن اجتماعات : حرکت پیاده در بدو ورود به مجموعه می بایست با چرخشی ۹۰ درجه نسبت به کوچه انجام می شد ، ولی مسیر این حرکت با چرخشی ۴۵ درجه و کمک کم و ملایم به گونه ای طراحی شده که کم ترین احساس انقطاع را ایجاد نموده است . در ادامه مسیر نیز سرسرای ورودی ، ضمن ایجاد فضای توقف و کنترل ، حس خوش آمد گویی را در ماظر القا کرده و او را تا ورود به صحن حیاط مرکزی همراهی می کند . در ضمن بدنه شفاف سرسرای ورودی با بهره گیری از رنگهای کاملاً متضاد با مجموعه در قالب طرحهای مدرن تاکیدی بر اهمیت ورودی دارد. در کنار ورودی با حذف یک واحد ، سالنی زیبا و چند عملکردی برای ساکنان در نظر گرفته شده که زیر نظر مستقیم مسئول و نگهبان مجتمع نیز قرار دارد

سقفهای شیبدار : تمامی سقف های مجموعه به شکل شیب دار اجرا شده تا ضمن برخورداری از عایق مناسب تر ، با فرم های متنوع خود به مجموعه جذابیت داخلی و خارجی بیشتری بدهد.

مجتمع مسکونی آتی ساز :

در سال ۱۳۵۵ در زمین به مساحت حدود ۱۵۷۳۶۰ متر مربع واقع در زميني به مساحت یکصد و سي و یکهزار متر مربع در شمال تهران جنب هتل اوين،غرب بزرگراه شهيد چمران و جنوب هتل آزادي (بنام تاج محل) آغاز شد .

مجتمع مسکونی آتی ساز با سطح زیربنای ۳۷۴۸۳۵ مترمربع شامل برج هايي از ۱۲ الي ۳۱ طبقه در سه فاز احداث گردیده است. فاز يك این مجموعه شامل ۹ برج ۱۲ الي ۲۲ طبقه با سطح زير بناي۱۲۳۳۳متر مربع شامل واحد مسكوني تا سال ۱۳۶۷ احداث گردیده وفاز دو این مجموعه شامل ۹ برج ۱۲ الی ۲۶ طبقه با سطح زیربنای۱۳۴۳۹۶متر مربع و تعداد ۸۳۲ واحد مسکونی احداث گردیده است فاز ۳ نيز شامل ۵ برج ۲۸ طبقه با سطح زیر بنای ۱۱۷۱۴۰ متر مربع و تعداد ۷۶۸ واحد مسکونی احداث گردید لازم به ذکر است که جهت احداث مجتمع مسکونی آتی ساز شرکت های “ارکی تست”ایتالیایی بعنوان مشاور در امور طراحی و تهیه نقشه های اجرایی و شرکت “چکش”بعنوان پیمانکار انتخاب شدند.علاوه بر دو شرکت مذکور,چهار شرکت خارجی دیگر نیز فعالیت داشتن که سه شرکت به نامهای”توستی”,”ارکه الکترونیک”,”شواندورت”بعنوان پیمان کاران تأسیساتی و یک شرکت ژاپنی بنام”میتسو بیشی”در زمینه فروش آسانسور مجتمع مسکونی آتی ساز قرار داد منعقد نموده بودند.

موشه د رحیفا متولد و دسفدی در سال ۱۹۳۸ به کانادا مهاجرت نموده و معماری را نزد استادانی چون ،لویی کان در فیلادلفیا آموخت.شهرت وی بیش از هر چیز به سبب ساختمانهای مسکونی پیش ساخته و لگو مانندی است که habitat 67  از برجسته ترین این آتار است.حفظ حریم خصوصی هر واحد مسکونی ،استفاده مناسب  از دید و منظر رودخانه لارنس ،توجه به جهت تابش نور خورشید ، اختصاص باغچه و تراس مجزا به هر واحد مسکونی ،دسترسی های صریح و ساده ،همه و همه سبب شده ،تا habitat 67  مونترال نمونه بسیار موفق از تجربیات پیش ساختگی در دوران معماری مدرن به شمار بیاید.باید اذعان نمود که سفدی در تزریق کیفیات فضاییخانه های ویلایی حومه شهر های کانادا و استرالیا به این مجتمع مسکونی عظیم و پیش ساخته و تلاش برای ایجاد شخصیت و هویت در واحد های مسکونی بسیار موفق بوده است . نحوه چیدمان واحدهای مسکونی بر روی هم و استفاده از بامها به عنوان تراس های واحدهای بالایی در بسیاری از نقاط جهان توسط شیب دامنه کوهها امری طبیعی و گاهی اجتناب ناپذیر بوده است ،اما چگونگی دستیابی  به چنین چیدمانی  در زمین های مسطح ،معمایی بوده که تا کنون بسیاری از معماران را به آزمون و تجربه فرا خوانده است .بی شک مهمترین مشکل در ساختار معماگونه ای ،حل کردن نحوه دسترسی واحدهای بالایی و همچنین نحوه چیدمان داکت های تاسیساتی است.

در اینجا نحوه دسترسی واحدها از پارکینگ تا طبقات بالایی نشان داده شده است.

مجموعه شامل ۱۱ طبقه مسکونی ،یک طبقه پارکینگ در همکف و یک طبقه تاسیساتی در زیر زمین می باشد.نحوه ی دسترسی از پارکینگ تا طبقات بالایی توسط سه باکس ارتباط عموی شامل آسانسورو پله است که سه راهرو اصلی روباز در طبقات همکف ،ششم و دهم از آن ها خارج میشوند.لوله های تاسیسات نیز در زیر این راهروها قرار گرفته است.

ساختار هرمی و قرار گرفتن واحدها روی هم ،تنها در یک سمت پروژه که از دید،منظر و تابش مناسبی برخورر است ،امکان پذیر بوده و سمت دیگر پروژه تماما”به ارتباط عمودی و افقی دسترسی ها اختصاص دارد.

پلان

 مقدمه  

برای دستیابی به یک طرح معماری منطقی و هماهنگ با اقبیم,علاوهبر توجه به نوع اقلیم منطقه ی مورد نظر و تغییرات دما و رطوبت هوای این منطقه بر اساس جدول زیست_اقلیمی ساختمانی,در نظر گرفتن موقعیت خورشید  و وزش بادهای محلی در آن منطقه نیز ضروری است . موقعیت خورشید که تابع عرض جغرافیایی است,در تعیین جزییات ساختمانی از قبیل ابعاد پنجره ها و سایبانها و جهت قرار گیری ساختمان با توجه به تابش آفتاب تأثیر دارد.جهت باد نیز یکی از عمده ترین عوامل در تأیین جهت قرارگیری ساختمان محسوب می شود. بنابراین برای دستیابی به یک طرح مطلوب باید این دو عامل را نیز کاملا مورد توجه قرار داد.

شناخت اقلیمی

سایت مورد نظر در شهر تبریز قرار گرفته که جزء مناطق اقلیمی سرد و کوهستانی می باشد و دارای ویژگیهای زیر میباشد:

میانگین دمای هوا در گرمترین ماه سال از ۱۰ و میانگین حداقل دمای هوا در سردترین ماه کمتر از -۳ درجه سانتیگراد است.

گرمای شدید  و اعتدال آنها در زمستان , شدت تابش آفتاب در تابستانها زیاد  و در فصل زمستان بسیار کم است. زمستانها  طولانی , سرد  و سخت است.میزان بارندگی در تابستان کم و در زمستان زیاد و بصورت برف میباشد.بطور کلی در این منطقه فصل بهار کوتاه است.

ارتفاع از سطح دریا ۱۳۴۹ متر

عرض جغرافیایی ۸-۳۸

طول جغرافیایی ۱۵-۴۶

معدل میزان بارندگی ۳۲۱٫۵ میلیمتر

حداکثر بارند گی روزانه ۱۰۲ میلیمتر

معدل تعداد روزهای یخبندان ۱۰۸٫۰۲

تابش آفتاب

نور خورشید همیشه برای روشنایی طبیعی در ساختمان لازم است.ولی از آنجایی که این نور در نهایت به حرارت تبدیل میشود،میزان تابش مو رد نظر برای هر ساختمان باید با توجه به نوع آن و شرایط اقلیمی محل آن تعیین شود.

بادهای غالب

منظور از باد غالب،بادی است که در طول ماه بیشترین فراوانی وزش را داشته باشد.به عبارت دیگر مشخصات باد غالب نشان میدهد که در طول یک ماه ، باد بیشتر از کدام جهت  می وزد و میانگین سرعت آن چقدر است.باد غالب استان تبریز از شرق به غرب میباشد که در تمام فصول سال شاهد آن هستیم.

حاصلضرب درصد تعداد دفعات وزش وسرعت باد

مقیاس:

در صد تعداد دفعات وزش باد

مقیاس:

جهت قرار گیری ساختمان

بطور کلی جهت قار گیری ساختمان به عواملی چون وضع طبیعی زمین،میزان نیاز به فضاهای خصوصی،کنترل و کاهش صدا و دو عامل باد و تابش آفتاب بستگی دارد.مهمترین وظیفه معمار آن است که باتوجه به شرایط حرارتی،بهداشتی و روانی مورد نیاز،ساختمان را در جهتی قرار دهد که بیشترین استفاده از نور خورشید حاصل شود.که بهترین جهت قرار گیری ساختمان در اقلیم سرد بصورت زیر است:

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها با اصلاحيه‌هاي بعدي مصوب ۸/۲/۱۳۴۷

بخش اول _ قسمت‌هاي مختلف ساختمان

فصل اول _ قسمت‌هاي اختصاصي

ماده ۱- قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفادة انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.

ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضي زير بنا و محوطة باغ‌ها و پارك‌هاي متعلقه براي مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم _ قسمت‌هاي مشترك

ماده ۳- قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفادة تمام شركاء مي‌باشد قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد.

تبصره _ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است.

قسمت‌هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاء ملك است، هر چند كه در قسمت‌هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت‌ها عبور نمايد.

ماده ۴- قسمت‌هاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمان‌ها عبارت است از:

الف _ زير زمين بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيلة پايه روي آن قرار گرفته باشد.

ب _ تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت‌شويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمانن اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل: (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهوية مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري) گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره.

پ _ اسكلت ساختمان

تبصره _ جدارهاي فاصل بين قسمت‌هاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت‌ها است مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت _ درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث _ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تأمين كنندة روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش‌نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني.

ج _ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفادة عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.

ح _ نماي خارجي ساختمان.

خ _ محوطة ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبة استفادة عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

بخش دوم _ ادارة امور ساختمان

فصل اول _ مجمع عمومي

طرز انتخاب و وظايف و تعهدات مدير:

ماده ۵- در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده ۶ (اصلاحي ۳۰/۱/۱۳۷۱)_ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوق‌العاده در مواردي كه توافق نامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ۷- در اولين جلسة مجمع عمومي ابتداء رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاص خارج انتخاب مي‌شود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.

ماده ۸- براي رسميت مجمع حيضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است.

تبصره _ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي ۱۵ روز بعد تجديد و تصميمات جلسة اخير با تصويب اكثريت عدة حاضر معتبر است.

ماده ۹- كسي كه به عنوان نمايندة يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسة مجمع عمومي وكالتنامة معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره _ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نمايندة آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي و معرفي خواهد شد.

ماده ۱۰- هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ۱۱- مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زير مي‌باشد:

الف _ تعيين رئيس مجمع عمومي.

ب _ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ _ اتخاذ تصمي نسبت به ادارة امور ساختمان.

ت _ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه.

ث _ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.

ج _ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

ماده ۱۲ (اصلاحي ۳۰/۱/۱۳۷۱) _ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد در صورت جلسه نوشته شود و به وسيلة مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره _ تصميمات متخذة مجمع بايد ظرف ده روز به وسيلة مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳- تصميمات مجمع عمومي بر طبق مادة ۶ قانون براي كلية شركاء الزام‌آور است.

فصل دوم _ اختيارات و وظايف مدير يا مديران

ماده ۱۴- مدير يا مديران مسئول حفظ و ادارة ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده ۱۵ (اصلاحي ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) _ تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶- در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب  جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره ۱ (الحاقي ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) _ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت مديره به جهات فوق از هيأت مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق‌العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

تبصره ۲- حذف شده است.

ماده ۱۷- تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.

ماده ۱۸- مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌نمايد، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹- مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب نمايند.

ماده ۲۰- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسيلة مدير تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱- مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوة پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه و به وسيلة نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده ۲۲- در كليه ساختمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه بيش از ده «۱۰» آپاراتمان داشته باشند مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

فصل سوم _ هزينه‌هاي مشترك

ماده ۲۳ (اصلاحي ۱۷/۳/۱۳۵۹) _ شركاء ساختمام موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت‌هاي مشترك بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترك پيش‌بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و اسفالت پشت‌بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمان‌ها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزئينات قسمت‌هاي مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي‌گردد، تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره (اصلاحي ۳۰/۱/۱۳۷۱) _ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهدة مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد. مستأجر مي‌تواند از محل مال الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك به عهدة استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده ۲۴ (اصلاحي ۳۰/۱/۱۳۷۱) _ هر يكاز شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينة مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك مي‌‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه كند.

ماده ۲۵- هزينه‌هاي مشترك عبارت است از:

الف _ هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.

ب _ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

فصل چهارم _ حفظ و نگهداري و تعمير بنا

ماده ۲۶- در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينة نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهدة بعضي از شركاء باشد فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۲۷- مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي‌كند مي‌توانند به منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

ضوابط واستانداردهای ساختمان های مسکونی

 تراکم کم
تراکم ۱۰۰% قطعه زمين ۱۵۰۰ : هر ۵% کاهش سطح اشغال همکف ۱۰% به تراکم اضافه مي شود. حداقل سطح اشغال همکف ۲۰% حداکثر سطح اشغال خالص ۴۵% بدون ۲۰% مساحت راه پله قطعه زمين بيش از ده هزار مترمربع : تراکم ۱۸۰% و ۱۵% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به ميزان باقيمانده مساحت کل محاسبه مي شود. ناخالص زيربناي يک واحد مسکوني ۱۶۰ مترمربع و حداقل زيربناي ناخالص ۱۱۰ متر مربع

تراکم متوسط
تراکم ۱۳۵% قطعه زمين هزار متر مربع: هر ۵% کاهش سطح اشغال همکف ۱۰% به تراکم اضافه مي شود. حداقل سطح اشغال ۲۵% حداکثر سطح اشغال خالص ۴۵% بدون ۲۰% مساحت راه پله قطعه زمين بيش از هفت هزار متر: تراکم ۱۸۰% و ۱۲% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت ميزان باقيمانده مساحت کل است. زيربناي ناخالص هر واحد ۱۱۰ متر مربع و حداقل ۷۵ متر مربع

تراکم زياد
تراکم ۲۴۰% قطعه زمين ۵۰ مترمربع: هر ۵% کاهش سطح اشغال همکف۱۰% افزايش تراکم. حداقل سطح اشغال ۳۰% قطعه زمين بيش از ۵۰۰۰ مترمربع: ۱۵۰% تراکم و ۱۰% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف ۵۰% زيربناي متوسط ناخالص يک واحد مسکوني ۶۰ مترمربع و حداقل ۹۰ مترمربع تعيين مي شود.

حياط
عرض حيات خلوت ۲ متر است و مساحت ۱۲ مترمربع که جزء زيربنا محسوب نميشود. چنانچه عرض آن کمتر از دو متر يا مساحت کمتر از ۱۲ متر مربع باشد. در طبقه اي که کف حياط خلوت در آن است جزء زيربنا محسوب مي شود. در واحدهاي آپارتماني بيش از ۵ واحد اتاق ها (آشپزخانه، نهارخوري، نشيمن، و خواب) بايد بوسيله حداقل ۱۲ مترمربع با حداقل عرض ۲ مترنورگير داشته باشد. در ساختمانهاي بيش از ۵ طبقه بايد اتاق ها بصورت مناسبي نور بگيرند. حداقل مساحت حياط خلوت هاي تأسيساتي و نورگير بايستي ۴ متر مربع و سطح آن حياط جزء بنا محسوب مي شود. پنجره هاي مشرف به همسايه در حياط خلوت ها از کف طبقه اول به بعد از ۷/۱ نصف شود.


پله فرار و آسانسور
در ساختمانهاي داراي پيلوت و چهارطبقه روي پيلوت به آسانسور و پله فرار نياز نيست. در ساختمانهاي ۵ طبقه چنانچه طبقه ۴ و ۵ بصورت دوبلکس باشد به آسانسور و پله فرار نياز نيست. در ساختمانهاي بيش از ۵ طبقه پله فرار و آسانسور الزامي است.


پخي
ميزان پخي در گذرگاه هاي اصلي برابر يک دهم مجموع دو عرض گذرگاه متقاطع است. ميزان پخي در پلاکهاي مجاور گذرگاه هاي با عرض ده متر و کمتر به گذرگاه هاي بيش از ده متر ، دو متر است. محل تقاطع خيابان فرعي به اصلي ميزان پخي دو دهم عرض خيابان فرعي.

پيش آمدگي ساختماني در گذرها
پيش آمدگي از امتدادي که براي ساختمانها معين شد، حساب خواهد شد ولواينکه بنادر اين امتداد نباشد. طول پيشآمدگي هر ساختمان در هر طبقه از درصد زيربناي آن طبقه تبعيقف نمايد. اگر بلوک مجاور بصورت زمين يا ساخته شده ۶۰% بيشتر احداث نموده باشد مي توان به اندازه ي ۲+۶۰% ساختمان (زيربنا) دانست و اگر پلاک مجاور کمتر از ۶۰% بود مي توان بعد از ۶۰% با زاويه ۴۵ درجه تا دو متر اضافه احداث نمود. کارگذاردن در و پنجره که به طرف گذر باز و در موقع باز شدن از سطح نما تجاوز نمايد، ممنوع است. ريزش آب ناودان در پياده رو ممنوع است و بايد از زير سطح پياده رو عبور نمايد. نصب لوله بخاري به ديوار خارجي مشرف به گذر يا خروج آن از ديوار ممنوع است. نصب پله جلوتر از امتداد ابنيه ممنوع است مگر در اثر تغيير تراز خيابان اين عمل الزامي باشد و با موافقت شهرداري. در خيابانهاي بيش از ۸ متر تعداد پيش آمدگي ۲/۱ عرض پياده و حداکثر ۲۰/۱ متر است و ارتفاع کمتر از ۳ متر نباشد. کنسول در ارتفاع ۴/۲ متر مانند پيلوت از کف پياده نبايد به ميزان ۳/۱ عرض پياده رو و حداکثر ۶۰ متر بيشتر شود. پياده رو ۶/۱ عرض خيابان است. کنسول راه پله فقط مي تواند در ارتفاع ۲۰/۲ يا ۴۰/۲ از کف باشد و حداکثر ۷۰ سانتي متر پيش آمدگي و عرض ۳ متر کنسولهاي احداثي در خيابان جزو تراکم ساختماني نيست. تراس اگر از طرفين باز باشد نصف مساحت جزو سطح طبقات محسوب مي شود. تراس اگر از طرفين بسته باشد ۳/۲ مساحت آن جزء سطح طبقات است. تراس از کليه جهات بوسيله ديوار يا شيشه مسدود باشد کلاً جزء سطح زيربنا است.

رعايت محدوديت ارتفاع
ساختمانهاي در خيابانهاي با عرض ۳۰ متر يا بيشتر تا ۳۰ متر ارتفاع به رعايت محدوديت نياز ندارند. ارتفاع ساختمانهاي در خيابان با عرض کمتر از ۳۰ متر نبايد از عرض خيابان تجاوز کند. در صورت تجاوز به همان ميزان بايد عقب نشيني کند.: ديد ۴۵ درجه ارتفاع ساختمانها با دو يا چند بر با گذرهاي کمتر از ۳۰ متر، در گذرگاه به ارتفاع پيلوت + دو طبقه مجاز است و از طبقه سوم بايد به اندازه ۵/۳ متر از گذرگاه عقب نشيني کند. طبق ضوابط طول گذرگاهي که افزايش يافته ارتفاع را افزايش دهد و در صورت تجاوز مجدد ارتفاع بيش از ۳۲ متر بايد يازاي هر طبقه ۴ متر عقب نشيني کند. اگر عرض خيابان بين ۱۲ و ۳۰ متر بود محدوديت ارتفاع ندارد. اگر عرض خيابان بين ۷ و ۱۲ متر بود بيش از ۳۲ متر ارتفاع بازاي هر طبقه اضافه ارتفاع بايستي ۴ متر عقب نشيني کند.

پارکينگ
تعداد پارکينگ مورد لزوم به تعداد ۷۰ درصد تعداد واحدهاي مجاز خواهد بود. رمپ پارکينگ در فضاي باز ساختمان پيش بيني مي شود و جزء سطح زيربنا نيست. حداکثر ارتفاع پارکينگ ۰۴/۲ و حداقل ارتفاع ورودي آن ۸۰/۱ متر است. پارکينگ در زيرزمين بايد داراي دسترسي مستقيم به طبقات باشد. شيب رمپ ۱۷% (حداکثر) جاي پارک هر اتومبيل هر اتومبيل ۵/۲*۵ به انضمام فضاي مناسب جهت مسير حرکت به داخل و خارج (استاندارد) حداقل عرض رمپ جهت دسترسي پارکينگ مسکوني ۵/۲ متر و در تجاري ۵/۳ متر. در پارکينگ فاصله آکس تا آکس ستون ها در همکف يا زيرزمين حداقل ۵/۵ متر. به ازاي هر دو واحد مسکوني يک پارکينگ مورد نياز است. در صورت گاراژي بودن پارکينگ به ميزان حداقل ۱۶ مترمربع جهت پارکينگ و براي هر پلاک دو گاراژ لازم است. در آپارتمانهاي ۴ واحدي دو پارکينگ لازم است (هر دو واحد يکي). بازاي هر واحد اضافي يک پارکينگ مورد نياز است و مساحت هر پارکينگ حداقل ۲۵ مترمربع.

ضوابط ساختماني مجتمع هاي مسکوني
۱- سطح کل زيربناي مجموع واحدهاي مسکوني حداکثر معادل ۱۲۰% نسبت به سطح زمين مجاز مي باشد. ۲- سرانه زمين ناخالص به ازاي هر واحد مسکوني حداقل معادل ۱۰۰ مترمربع مي باشد. ۳- مساحت کوچکترين واحد مسکوني نبايد از ۸۰ مترمربع کمتر باشد. ۴- حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل ۳۵% سطح کل زمين مي باشد. سطوح زيربناي نگهباني، گلخانه، دوش و رختکن و سرويس هاي بهداشتي و استخر و فضاي سرپوشيده تفريحي کودکان مسئول محدوده فوق نمي شود. ۵- احداث محل پارک اتومبيل به تعداد معادل حداقل ۷۵% نسبت به تعداد واحدهاي مسکوني الزامي است. ۶- حداقل سطح خالص پارکينگ به ازاي هر اتومبيل ۵/۱۲ مترمربع مي باشد. ۷- حداقل عرض معابر دسترسي به محل هاي پارک ۵/۵ متر رعايت گردد. ۸- مجموع سطوح تحت اشغال زيربناي ساختمانهاي مسکوني در همکف به اضافه سطح اشغال مسيرهاي اتومبيل رو و پارکينگ ها در شرايطي که پارکينگ ها در محوطه روباز پيش بيني مي شود نبايد از ۶۰ درصد سطح کل زمين بيشتر باشد.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازي
شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ ۲۴/۱۰/۶۹ به منظور بين به اهداف ـ استفاده بيشتر و بهتر از سطح زمين در شهرها براي امکان جمعيت ـ تامين فضاي باز و محيط زيست بهتر در هماهنگي با مصوبه به مورخ ۱/۷/۶۹ شوراي اقتصاد در خصوص تقليل سطح زيربنا واحد مسکوني با تاکيد بر خط مشي هاي کلي ـ تشويق بلند مرتبه سازي ـ تطبيق الگوي تفکيک با مقتضيات بلند مرتبه سازي ـ استفاده از ظرفيتهاي با افزايش تراکم جمعيتي و ساختماني ـ انبوه سازي و بکارگيري روشهاي صنعتي در ساختمان سازي تصويب نمود که کميسيونهاي ماده ۵ قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري موظفند طرح هاي تفضيلي و ضوابط و مقررات اجرايي انها در کليه شهرهايي که طبق سرشماري ۱۳۶۵ بيش از ۲۰۰ هزار نفر جمعيت داشته اند با رعايت مواد زير اصلاح نمايند. ۱- نظام شبکه ارتباطي بر اساس طرح جامعه حفظ گردد و چنانچه تغييرات اساسي با شهر تصويب آن به عهده ي شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران خواهد بود. ۲- تعيين مناطق مسكوني و مختلط مسکوني با تراکم بالاي بلند مرتبه سازي و حداقل ۶ طبقه غير از زمين در اراضي ساخته نشده ۳- تعيين مناطق مسکوني و مختلط مسکوني براي بلند مرتبه سازي تشويقي (حداقل ۹ طبقه غير از زمين) در مناطق نوسازي محلات فرسوده و قديمي قطعات کوچک ساخته نشده براي استفاده از افزايش تراکم تشويقي لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم براي بلند مرتبه سازي تجميع شوند. ۴- تعيين مناطق مسکوني (۱ يا ۲ خانواده) با حداکثر ارتفاع ۲ طبقه غير از زيرزمين. ۵- تعيين حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازي ۶- تعيين ضوابط تفکيک و تراکم ساختماني در مناطق بلندمرتبه سازي با رعايت حداقل ۱۰۰۰ مترمربع مساحت و مقررات تشويقي افزايش تراکم در مقابل افزايش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال ۷- تعيين ضوابط تفکيک و تراکم ساختماني در مناطق ۱و۲ خانواري ۸- تعيين ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمين به منظور تأمين تهويه، نور و آفتاب کافي بر حسب شرايط اقليمي و جلوگيري از اشراف. ۹- تعيين ضوابط حداقل عرض زمين و تناسب لازم بين عرض و عمق ۱۰- تعيين ضوابط مربوط به پارکينگ ها ۱۱- اجراي اين ضوابط و مقررات در شهرهائي که طبق سرشماري ۱۳۶۵ کمتر از ۲۰۰هزار نفر جمعيت داشته اند اجباري نمي باشد. پيشنهادات مربوطه به اجراي اين مصوبه در شهرهاي مزبور پس از بررسي و پيشنهادات کميسيون ماده ۵ که لازم است تا آخر خرداد ۱۳۷۰ به وزارت مسکن و شهرسازي ارسال گردد و در شورايعالي مورد تصميم را خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه تغييري در ضوابط تفکيک و تراکم سازي طرح هاي مصوب ممنوع است مگر با تصويب شورايعالي شهرسازي و معماري. ۱۲- افزايش تذاکم متوسط جمعيتي شهر ناشي از افزايش تراکم ساختماني حداکثر تا ميزان ۲۵% نسبت به طرح جامع تصويب شده بيشتر نباشد. ۱۳- گزارش توجيهي افزايش تراکم موضوع بند ۱۲ و مشتمل بر اثرات آن بر روي سرانه ها توزيع فضاهاي خدماتي و شبکه عبور و مرور و تاسيسات آب و برق که قبلاً در کميسيون ماده ۵ با دعوت از نماينده وزارت نيرو و سازمانهاي برنامه و بودجه و محيط زيست زمورد بررسي قرار گرفته است براي تصويب به شورايعالي و شهرسازي و معماري ارسال گردد. ۱۴- هرگونه تغييرات ديگري در ضوابط و مقررات تفکيک و تراکم ساختماني که منجر به افزايش تراکم جمعيتي شهر شود بدون تصويب شوراي عالي شهرسازي ممنوع است.

ضوابط و مقررات نماي شهري مصوبه مورخ ۲۸/۸/۶۹
۱- کليه سطوح نمايان ساختمانهاي واقع در محدوده و حريم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قابل مشاهده است. اعم از نماي اصلي، جانبي، شهري محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زيبا و هماهنگ نماسازي شود. ۲- صدور گواهي پايان کار ساختماني مشروط به انجام نماسازي نماهاي اصلي و جانبي است. ۳- در کليه شهرهاي داراي طرح جامع و تفضيلي و هادي و شهرک سازي لازم است ظرف ۶ ماه از اين تاريخ ضوابط و مشخصات نماسازي هماهنگ تهيه شده و به تصويب مراجع تصويب کننده طرح ها برسد. ۴- اصول کلي ضوابط و مقررات نماي شهري ظرف ۱ ماه مشترکاً توسط وزارتهاي مسکن و شهرسازي کشور تهيه و ابلاغ خواهد شد.

مشخصات عناصر معماری درکاربری های مسکونی

-.در ساختمانها تا ۴ طبقه حداقل مساحت حیاط خلوت جهت نور گیری فضاهای اصلی نصف قدر مطلق ارتفاع ساختمان و نسبت عرض به طول آن ۳/۱ خواهد بود.

-.حداکثر فاصله ی آشپز خانه های باز پنجره مقابل ۷ متر خواهد بود.

-.حداقل ارتفاع پارکینگ از کف تمام شده تا زیر تیر ۲٫۱ متر میباشد.

-.حداقل عرض آشپزخانه ۲٫۴۰ متر میباشد.

-.حداقل عرض مفید سرویسهای بهداشتی ۱٫۱۵ متر میباشد.

-.حداقل مساحت سرویس حمام ۳ متر مربع و حداقل عرض ۱٫۴ متر میباشد .

-.حداقل عمق پاگردها هم عرض پله میباشد.

-.حداقل عرض راهپله ارتباطی ۱٫۰۵ متر و چشم پله ۱۰ سانتی متر میباشد.

-.حداقل عرض کف پله ۲۵ سانتی متر میباشد.

-.حداکثر ارتفاع پله ها ۲۰ سانتی متر منظور شود.

-.حداکپر شیب رمپ پارکینگ ۱۵ درصد در نظر گرفته شود با در نظر گرفتن پس رمپ و پیشرمپ ۶-۷ در صدی.

-.حداقل عر ض دربهای فضاهای اصلی  95 سانتی متر و حداقل عرض دربهای سرویسهای بهداشتی  80 سانتی متر میباشد.

-.حداقل عرض درب گاراژ ۲٫۴ متر میباشد.

-.حداقل ابعاد گاراژ برای اتومبیل ۳×۵ منظور شود ودر پارکینگهای مشاعی ۲۵ متر مربع برای هر اتومبیل در نظر گرفته شود.

-.قطرورودی وسطح مقطع هر دود کش نباید کمتر از ۱۰ سانتی متر باشد.

-.دهانه یا نوک دودکش در سقفهای با شیب کمتر از ۳۵ درصد و صاف باید،یک متر بالاتر از بلندترین قسمت سقف و جان پناه باشد.

-.در موردی که فاصله دودکش خارج از یقف ساختمان از سازه هایی که روی سقف قرار دارند کمتر از ۱٫۵ برابر ارتفاع آن سازه باشد،سطح دهانه ی دودکش باید حداقل ۱ متر بالاتر از سطح آن سازه قرار گیرد.

-.کوتاهترین ارتفاع مفید دودکشهای داخلی نباید از ۴ متر کمتر باشد.

-.هر دودکش سوخت فسیلی و شومینه باید دریچه بازدید و تمیز کردن حداقل به ابعاد ۲۰×۱۰ سانتی متر و حداقل ۲۰ سانتی متر پایینتر از پایینترین ورودی باشد.

-.قسمت خارج ازسقف دود کش ها باید حداقل ۲۰ سانتی متر دیوار آجری داشته ویا با مصالح نسوز عایق بندی شود.کنترل درگیری دودکش با سازه یا بدنه بنایی ساختمان.

-.کنترل عدم تداخل مسیر دودکش با قطعات سازه ای .

-.در ساخمانهای ۵ طبقه و بالاتر بدون احتساب زیر زمین و پیلوت بایستی راه فرار اضطراری مطابق با استانداردهای بین المللی ،آسانسور،دستگاه اطفای حریق خصوصی در نظر گرفته شود و الزاما استقرار راه پله فرار از ۶۰ در صد پیش آمدگی ساختمان شروع و ایجاد خواهد شد.

-.صرور پروانه ساختمانی منوط بر تأمین پارکینگ است.

-.پارکینگ در طبقات زیر زمین یا همکف ساختمان جزء تراکم محسوب نمیشود.

-.پارکینگ بایستی دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد.

-.تأمین فضای لازم برای پارکینگ به تناسب نوع کاربری الزامی است.

-.در ساختمان هایی که تأمین پارکینگ بصورت تجمعی است (پیلوت)حداقل فضای اختصاص یافته بین دو ستون(عرض مفید)۵متر برای ۲ خودرو و۷٫۵ متر برای ۳ خودرو میباشد.

-.حداقل فاصله بلوکها از هم در مجتمع های مسکونی ۱٫۵ برابر ارتفاع بلوکها میباشد.

منابع:

www.Greatbuildings.com

www.Orchidose.irg

www.Architectureweek.com

www.Archpedia.com

www.Graphicanow.com

www.Arcspace.com

Architecture.simplenet.com

www.Architectureasia.com

برچسبها
مطالب مرتبط

دیدگاهی بنویسید.

بهتر است دیدگاه شما در ارتباط با همین مطلب باشد.

0